L'essentiel
- Permet de séparer les revenus de la propriété.
- Utilisé pour réduire les droits de succession ou diversifier des placements financiers.
- Concerne aussi bien l'immobilier que les produits financiers (obligations).
Définition
Se dit d'un bien ou d'un titre financier dont on peut séparer les droits de propriété en deux parties distinctes : d'un côté le droit de percevoir les revenus (les fruits), et de l'autre la propriété des murs ou du capital lui-même. C'est un peu comme si l'on séparait la récolte annuelle d'un verger du terrain sur lequel les arbres sont plantés.
Origine du terme
Vient du verbe « démembrer », issu du latin membrum (membre). Au sens figuré, cela signifie diviser un corps ou un droit en plusieurs éléments qui peuvent exister indépendamment les uns des autres.
Exemple concret
- Une obligation d'État démembrable dont on vend séparément le remboursement final (le capital) et les intérêts annuels (les coupons).
- Un appartement démembré pour permettre à un parent d'y loger (usufruit) tout en transmettant la propriété future à son enfant (nue-propriété).
Comment ça se calcule
Ce concept est très utilisé en gestion de patrimoine pour optimiser la fiscalité lors des successions, ou sur les marchés financiers pour créer des produits d'investissement spécifiques appelés « strips ».
Causes
Lorsqu'on investit dans un actif démembrable, il est crucial de bien définir la durée du démembrement. Il faut aussi anticiper les charges : généralement, l'occupant paie les frais courants, tandis que le propriétaire du « mur » assume les gros travaux.
Notions liées
À ne pas confondre
Conséquences
Si vous débutez, retenez que « démembrable » signifie simplement que l'on peut 'découper' les droits attachés à un bien. C'est un outil puissant pour investir avec une mise de départ plus faible en n'achetant qu'une partie des droits.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une obligation démembrée ?
C'est un titre de dette dont on a séparé le remboursement du capital des paiements d'intérêts, permettant d'acheter l'un ou l'autre séparément.
Le démembrement est-il définitif ?
Généralement non, il est souvent temporaire ou lié à la vie d'une personne ; à la fin, les deux parties se rejoignent pour reformer la pleine propriété.