L'essentiel
- Le capital reste dû en totalité jusqu'à la fin du prêt.
- Le coût total du crédit est plus élevé qu'un prêt classique car les intérêts ne diminuent pas.
- C'est un outil puissant de stratégie fiscale pour l'investissement immobilier.
Définition
Le prêt in fine est un crédit dont vous ne remboursez le capital qu'en une seule fois, lors de la toute dernière échéance. Pendant toute la durée du contrat, vos mensualités ne servent qu'à payer les intérêts. C'est un peu comme si vous louiez une somme d'argent pendant plusieurs années avant de la rendre intégralement le dernier jour.
Origine du terme
L'expression vient directement du latin in fine, qui signifie « à la fin ». Dans le jargon financier, cela désigne le moment où le remboursement principal (le capital) intervient, par opposition au prêt amortissable où le remboursement est progressif.
Exemple concret
- Un investisseur immobilier emprunte 200 000 € sur 10 ans. Chaque mois, il ne paie que les intérêts à la banque. Au bout des 120 mois, il rembourse les 200 000 € d'un seul coup, souvent grâce à une épargne mise de côté en parallèle.
- Un particulier utilise ce prêt pour financer un achat en attendant la vente d'un autre bien ou le déblocage d'un héritage.
Comment ça se calcule
Ce mécanisme est principalement utilisé par les investisseurs locatifs lourdement imposés. Comme les intérêts sont plus élevés et restent fixes sur toute la durée, ils peuvent être déduits des revenus fonciers pour réduire l'assiette de l'impôt. Il est aussi utilisé par ceux qui disposent déjà d'un capital placé qu'ils ne souhaitent pas débloquer immédiatement.
Causes
Il est indispensable de prévoir une solution d'épargne (souvent une assurance-vie) pour garantir que le capital sera disponible à l'échéance. On appelle cela le « nantissement ». Il faut aussi vérifier que le gain fiscal obtenu est supérieur au surcoût des intérêts par rapport à un prêt classique.
Notions liées
À ne pas confondre
Conséquences
Ne vous lancez dans un prêt in fine que si vous avez une stratégie patrimoniale précise. Si votre objectif est simplement d'acheter votre résidence principale pour moins cher, le prêt amortissable classique reste presque toujours la solution la plus économique.
Questions fréquentes
Pourquoi choisir un prêt in fine plutôt qu'un prêt classique ?
Pour maximiser la déduction fiscale des intérêts et conserver sa trésorerie disponible pour d'autres placements pendant la durée du prêt.
Le taux d'intérêt est-il le même ?
Généralement non, il est légèrement plus élevé que pour un prêt amortissable car il représente un risque plus important pour la banque.
Que se passe-t-il si je ne peux pas rembourser à la fin ?
La banque saisit généralement le placement nanti (l'assurance-vie) ou le bien immobilier pour récupérer son capital.